在选择区域时，越来越多的购房者会避开三区交界地带，之前的案例表明这样的区域规划上确实存在困难。
金虹桥位于徐汇、长宁、闵行三区交界，中环的地段也做出了城乡结合效果；浦江镇位于浦东、闵行、奉贤三区交界，成为闵行唯一没进入主城规划的地区。
当然还有今天的主角——曹家渡。
曹家渡位于长宁、普陀、静安三区交界，确实也成为老静安最不受待见的一个板块。不过最近不断的有声音怀疑这里是不是市区价格洼地。
毕竟物极必反。
01
曹家渡是一个很广义的概念，包含了静安区曹家渡街道全部、长宁华阳路街道局部、普陀长寿路街道局部。
本文主要讨论的是静安曹家渡街道。
原静安区行政规划
曹家渡的发展可谓几经波折。这里的开发始于越界筑路——租界当局为了扩充势力向华界开辟道路，管辖权归租界所有。
道路开辟后，苏州河畔的码头更加繁忙，甚至兴起了不少工厂。
上海沦陷之后曹家渡归日伪政府管辖，但越界道路又归租界管辖，双方共管的结局就是双方不管。
管理跟不上，又是工人聚集区域，很快治安状况开始下滑，以至于民间流传着曹家渡“地不平，灯不明，水不净，走路不太平”的说法。
解放后工人阶级地位有了质的提升，政府也加强了该地区的行政力度，居住环境有了很大改善。
这时越界筑路形成的枢纽优势开始体现出来，在公共交通并不发达的年代，曹家渡地区就独占6条公交线路。
交通发达带来的是商业的繁荣，这里迅速成为沪西重要的商业中心，并在上世纪七八十年代达到顶峰，周边武宁、光新甚至甘泉宜川人流都被吸引过来。
然而在九十年代开始这里逐渐掉队。
为了进一步改善区域环境进行了大面积拆迁，不过拆迁后大部分地块做成了住宅，比如小莘庄地区居民整体搬迁至漕宝路沿线，原来的地块成为现在著名的达安花园。
在曹家渡拼命的改善居住环境时，静安寺高端酒店纷纷建成：43层的静安希尔顿酒店、29层的上海国际贵都大饭店、30层的上海宾馆、21层百乐门大酒店连成一片——这里被定位于高端商务中心。
后来静安寺一举成为市级商圈、市级商务中心，曹家渡沦落为中产居住区。
而长宁区发生着同样的故事。
年上海地铁2号线的开通给沿线带来了巨大的机会，这条线路至今仍是上海含金量最高的一条地铁。
最先抓住这个机会的是中山公园，这里陆续出现了巴黎春天、玫瑰坊商业街、贝多芬广场等新式商业综合体，新的消费体验对曹家渡的商业形态形成了降维打击。
年长宁龙之梦建成，一举将中山公园推到市级商圈的位置。
而地铁大跃进的十年，没有一条线路给到曹家渡，随着中山公园的崛起，原属曹家渡的客流纷纷逃离。
而且这里也确实没什么可逛的，悦达是彻底的社区商业，king88一直拖到年才开业。
悦达业态
普陀区倒是开发过长寿路，无奈孤掌难鸣，中山公园、静安寺的竞争优势又过于明显，长寿路被迫吸收了各种KTV、桑拿房等娱乐场所。
整体发展进度可能连梅川路都不如，至少梅川路够得到普陀腹地客群。
于是曹家渡沦为了纯粹的居民区。
02
不过在规划中，曹家渡街道仍被整体划入了CAZ。
图纸上也看得出来，这片区域以黄色的居住地块为主。
能以居住区进入CAZ的区域极少，最大的片区是徐汇衡复地区，这里是法租界核心，有大片的优秀近代建筑。
曹家渡南侧的镇宁路也坐落着唐氏花园住宅、荣氏家族锦园等历史建筑，唯独曹家渡以普通住宅为主，可见这里地段的重要性。
不过单看资源，曹家渡并不突出。
前面提到过这里商业优势已经不大，甚至官方层面也明确表示放弃这个地方。
在静安区十三五规划中，核心规划是N，即一个核心商圈——南京西路，两个重点商圈——苏河湾商圈和大宁商圈，三个区域商圈——曹家渡商圈、市北中环商圈、彭浦灵石商圈。
与彭浦并列，商圈概念确实已经可有可无。
没办法，业态都被抢完了——东侧是中高端的静安寺、西侧是中低端的中山公园，所以这里做什么倒什么。悦达定位于纯社区商业，以餐饮和儿童教育为主才得以存活。
另一个资源窘境是地铁空白，大量线路都是在周边绕路而行，直到14号线开通才能有所好转。
自驾出行时发现这里距离内环有一定距离，武宁路桥、曹杨路桥汇集了普陀客群又相当拥挤，着实不太方便。
医疗资源暂无，不过可以与静安、长宁共享；生态资源暂无，没有大型市民公园又不临江没有滨江绿地。
唯一能拿的出手的应该就是教育了，这一点也应该感谢静安寺、南京西路。
静安寺、南京西路街道整体以商务功能为主，居住空间相当有限，优质的教育资源只能分布在静安与普陀、闸北交汇处。
老静安最好的小学是静教院、一中心、一师附小、万航渡小，江宁路街道、曹家渡街道各得了两个，不得不说是因祸得福。
曹家渡另外两个小学学区是静安二中心以及静安小学，也是二三梯队的中坚力量。
而且万航渡路小学、一师附小均对口市西中学、七一中学，妥妥的双学区，这样的教育配套连南京西路标杆中凯城市之光、国际丽都城都要羡慕。
03
CAZ的全名是中央活动区，本意是全市顶级的公共活动中心。
很明显，曹家渡不具备这样的属性，学区优质但是无法共享，其他公共资源并没有优势。
能够进入CAZ最大的原因就是与静安寺、中山公园连城一片，这三个区域已经融为一体，曹家渡提供居住功能就足够了。
静安寺-南京西路一线商业发达，确实没有多少居住用地，而且部分客群接受不了过度热闹的社区环境。
对于这些客群而言，退一格到曹家渡就是较为完美的选择——既可以享受到便捷的城市生活又不至于过于吵闹。
三区交界处长寿路、长宁路、万航渡路街景确实有些混乱，毕竟是主干路。
长寿路街景
曹家渡街道内部道路就干净整洁多了，漫步其中成熟的市区感扑面而来，而且没有匆忙过境的潮汐客流、也没有到处横行霸道的公交车。
延平路街景
对于预算-万的中产客群来讲，这里是一个较为均衡的居住区，资源上与顶级地段类同价格却又合理一些。
不过大部分小区确实已经显老，而且又没有法租界优秀建筑带来的历史感。
而且房龄相对较新的小区诸如达安花园、均泰丽轩等等分布在靠近普陀一侧——学区相对较差。
万航渡路小学及一师附小对口的以老房子为主，仅三和花园、四和花园等少量小区配备电梯，不得不说是一个遗憾。
在这个维度讲，中期来看这里将成为一个二级居住地段——与南京西路等区域相比地段上有一定劣势，与中环内优质地段相比居住环境又稍逊一筹。
而且接下来中环内资源上将被拉平，形成上海市区的房价高原。
这个高原上会形成南京西路、淮海中路这样的珠穆朗玛峰，其他地段资源上不会有明显差异，影响居住体验的更多的是社区环境及小区品质。
所以代表性小区达安花园9万左右的单价称不上被低估，综合居住体验确实已经逐渐被大宁、长风这样的优质地段拉开差距，尤其是后者的资源仍在不断的得到补充。
曹家渡地区城市界面
大宁地区城市界面
与南京西路等顶级居住区相比，这里优势是安静了一些，劣势是没有成长为一级地段的基础，发展上限是优质中产社区。
综合来看，这里从来都不是顶级地段，将来也不会。
以上为正文
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