10月14日，北京文化宣布以8.4亿元收购东方山水%股权，收购价格达到其净资产账面价值的17.58倍。这家名不见经传的餐饮公司的吸引力，正是旗下位于北京密云18.72万平方米的国有土地使用权。
北京文化超净资产账面价值约18倍收购东方山水
10月14日，北京京西文化旅游股份有限公司（以下简称“北京文化”）发布公告，宣布拟以自有资金8.4亿元收购北京东方山水度假村有限公司（以下简称“东方山水”）%股权。
资料显示，东方山水成立于年，主营业务为中餐冷荤。在年和年前7个月，东方山水的营业收入均为0，净利润分别为-.35万元和-.25万元。截至7月31日，东方山水的资产总额账面价值为.33万元，评估值为3.43亿元，增值率为.8%；净资产账面价值为.4万元，评估值为3.43亿元，增值率为.69%。
粗略计算，相较于东方山水净资产账面价值，北京文化相当于溢价17.58倍收购。那么，一家年营收为0的餐饮公司凭什么吸引了北京文化？
据公告，目前东方山水的主要资产为29块位于北京市密云区穆家峪镇阁老峪村北的国有土地使用权，使用权面积为18.72万平方米。此外，东方山水还有约亩的租赁土地，租赁期限为30年。对于溢价收购原因，北京文化表示一是符合上市公司战略发展需要，二是东方山水资产所在的地理位置极具稀缺性，三是评估方式存在局限性。
在本次交易完成后，北京文化将在该地建设密云国际电影文旅小镇，主要通过北京文化的电影IP，打造以影视主题为主的商区+酒店为核心的文旅小镇，并配套摄影棚、封神之城、多功能影院、亲子类主题乐园、明星餐饮街区、主题酒店等设施，实现公司业务延伸与产业链布局，提升公司盈利能力。
“回归”旅游业做电影小镇，北京文化自身实力几何？
曾一度将旅游业务“边缘化”的北京文化，借助电影文旅小镇，又要“回归”旅游业了。
北京文化起家于景区经营，成立之初曾拥有灵山、妙峰山、戒台寺、潭柘寺等多个门头沟景区的承包经营权，以及龙泉宾馆等酒店资产。-年间，北京旅游（北京文化曾用证券简称）在业绩增长数年后陷入发展瓶颈。当时，北京旅游明确表示，由于公司整体规模较小，加之景区培育和发展过程长，令公司发展速度不快。在此背景下，北京旅游宣布进军影视文化行业。
年，北京文化以收购北京摩天轮文化传媒有限公司为起点，拉开了转型影视文化的大幕。近年来，北京文化陆续投资了《同桌的你》、《心花路放》、《我不是药神》和《流浪地球》等热门影片。与此同时，自年开始，北京文化逐渐淡化旗下旅游业务，被出售的旅游资产包括龙泉宾馆下属物业公司、龙泉宾馆等，归还承包经营权的景区包括灵山景区，而潭柘寺和戒台寺的承包经营权也已于今年5月到期。年，北京文化来自旅游、酒店服务行业的营收为.52万元，占总营收比重仅7.06%。
本次收购意味着继华谊兄弟后，北京文化也开始探索影视IP落地之路，而8.4亿元收购资金均为自有资金。据年半年报，目前北京文化的所有者权益合计49.94亿元，其中未分配利润10.15亿元，资本公积31.76亿元。
与此同时，北京文化手中仍有一系列影视项目需要大额投资。3月时，北京文化曾计划公开发行可转债，募资不超过20亿元投入5部电影、4部电视剧和5部网剧的制作，而以上项目总投资金额为36.72亿元。6月，发行可转债一事宣告取消，理由是受市场环境以及部分业务发展调整等因素影响。而截至年6月30日，北京文化于年定增募集的资金仅余.03元。另外，北京文化曾于5-6月两次向银行申请授信额度以补充流动资金。
对于36.72亿元的资金需求，北京文化目前尚未提出募集资金的新方案。北京文化未来是否会动用自有资金投入以上影视项目，对于收购和投资的资金来源又有何规划？新京报记者就此向北京文化董秘致电询问，截至发稿，电话始终无人接听。
另一方面，北京文化自身的IP实力是否能支撑起一个文旅小镇的运营，仍需打上问号。“虽然收购价高于评估价，但从北京土地市场来看，若是花费10亿元以下的费用获取相关土地做文旅小镇，应该说还是属于成本可控的。”财经评论员严跃进表示，“但依赖土地成本并不是一个非常好的模式，关键在于需要比较强的后续运营能力，能够导入各种资源。”
曾有业内人士告诉新京报记者，北京文化完全自己主导的IP还不太充足，很多项目为参投。资料显示，《流浪地球》原为中国电影股份有限公司旗下项目，北京文化于年1月宣布参与投资。另据时光网此前报道，北京文化为《我不是药神》的第四投资方，投资额占比约在百分之十几。
新京报记者郑艺佳
校对郭利图片《心花路放》电影海报
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