近年来各大品牌中端酒店大力发展，扩张势头迅猛，连锁酒店数量增加了不少。竞争加大，也给酒店运营和营收带来了极大的压力。
在近期次方点评的采访中，不少投资人表示：最近酒店投资的市场形势和投资周期有所改变，想持续赚钱，只能寄希望于加强运营或在产品设计上另辟蹊径。
那么，如何保证酒店的盈利能力？投资人的投资方向和经营策略是否应该转变？是继续投资标准酒店，还是做非标准化的酒店呢？
本期视频直播栏目邀请到的嘉宾是成都嘉恒投资有限公司董事长兼川渝地区资深投资人代表解立君先生。他之前在高星酒店集团工作，酒店投资时间长达10年，经历了酒店行业不同的市场周期。
本文将立足于他涉足酒店工作20年的经验，分享他的投资见解。
以下内容根据本期直播对话中解立君自述整理：
00年进入酒店工作，
10年开始投资酒店
1.投资背景
我目前共投资了5个项目，总投资金额1亿，主要在成都、重庆两个城市，品牌涉及到亚朵、桔子、维也纳、如家等。
我做事相对比较理性、谨慎，这个态度也投射在我的酒店投资上。
以前我是从事建筑设计工作的，对酒店行业很陌生。
年，成都的知名国企岷山饭店在工程管理筹建方面比较缺人，我就进入了岷山饭店，主要负责筹建板块的工作，也因此开始熟悉酒店的筹建板块、工程板块、运营板块。
2.经济型酒店投资案例
年我离开岷山饭店后，投资了第一家酒店。
这个物业情况比较特殊，是年5.12地震后一栋墙体开裂的写字楼。在大部分不懂行的人看来，这属于“危楼”，原先的使用单位也因此不敢继续使用，将其对外出租。
我做建筑设计出身，对结构比较清晰，发现房屋的结构设计完全没问题，受损的是一些填充墙，对安全影响不大。
当时业主方认为我会花很大代价做结构加固，所以拿到的价格很低。
于是，我对物业原有结构改造加固，做了第一家酒店。
当时如家的区总非常看好我这个位置，开业前，他一直劝我做如家。后来我选择了做自己的品牌，开业时还请他来过，他说：你任何时候想翻牌，我随时等着你。
经营一年后，我发现做品牌确实太难了。那时对酒店的认识、理解只是从硬件、经营等角度出发，没有考虑品牌建设、市场效益、会员都要从零开始。
于是，经营一年后，我把这家酒店改造成了如家的非标酒店。
当时品牌的要求是单房成本9万左右。由于我自己是做工程的，有成熟的装修队伍、材料供应商，所以实际花费比集团给的投资造价预算更低，筹建过程也只花了天。
改造后生意很好，不到两年就收回了投资。
3.中端酒店投资案例
在我投资的众多酒店中，我觉得最好的就是我的第二家酒店：一方面，它的经营超过了我的预期；另一方面，这家酒店开业十多年，团队比较稳定，疫情前经营业绩一直稳定上升，持续性较强。
本来想过继续做如家，但那会儿他们的品牌门店主要都是开在商务相对密集的区域，房间面积和房量也较小。
而我这个物业位置当时看来很偏僻，物业体量和房间也比较大，分析下来做经济型酒店是不划算的，所以开始物色中端酒店品牌。
当时也考虑过首旅如家的和颐和华住的全季，但彼时两个集团都把重心都放在经济型酒店领域，中端酒店领域还没成为他们发展的重点。而维也纳一直在做中端酒店，所以我最后选择了加盟维也纳。
这家酒店位于天府新区。当时新区刚成立，酒店周边还都是农田。
我拿这个项目时，身边很多朋友都认为我疯了：位置那么远，都到农村去了。
但我的判断是，国家已经批准了天府新区成为国家级新区，可能先亏个2年，之后这里一定会快速发展起来。
出乎意料的是，酒店不到3年就全部回本了。
当时全国都在大力发展经济型酒店，我早早投资了中端品牌，正好赶上了消费升级，中端品牌崛起，算是享受到了经济与城市发展的红利。
现在这家维也纳酒店已经比较陈旧了，但相对于周边的同档次酒店，RevPAR还是略高于市场平均值。我想这主要是由于我们的管理团队比较稳定且凝聚力很强，在此我要感谢团队的所有伙伴们。
4.川渝酒店投资市场
纵观两个城市的酒店投资市场，成都、重庆各有各的优势。
以前在岷山集团工作时，觉得成都的酒店相对比重庆好一些，所以我虽然是重庆人，也一直在成都投资酒店。
随着重庆变为直辖市，经济发展迅速，重庆成为了网红城市，人流量非常大，酒店市场增长非常快。
年，我开始回到重庆投资酒店。
投资心态随着市场变化
疫情对每个酒店投资人来说，几乎都是脱胎换骨。相对来说，早前的酒店投资顺风顺水，现在行业回到了冷静期。
以前我经常跟朋友们说：做酒店是比较愉快的行业。
投资日常就是疯狂找物业，找到赶快做。只要做之前投资同品牌的酒店，就会有收益。只是根据管理水平不同，收益和回本效率有些差异。
疫情以来，随着旅游限制、商务客人减少，酒店客流呈断崖式下滑。在经营上稍有不慎，可能就会有很多亏损，甚至导致资金链断裂、酒店倒闭。
这三年是我从事酒店行业以来最艰难的三年，也是对我们酒店从业人员和酒店投资人的一次重大考验。
经过这三年，我认识到：
①投资人要成长得更加专业，与其他投资人建立更多联系，互相沟通、帮助；
②在项目的风险评估方面，也要根据市场变化提出更多标准。
变革即是机遇
疫情前，我们投资人聚会时讨论到：“中端酒店的好日子还有多久？”很多人都觉得，中端酒店的理想投资周期只剩3~5年了。
虽然整个市场的需求在增加，但各个品牌近年都在大力发展中端酒店，供给可能会超过市场需求，未来市场的竞争会非常激烈。
从我这么多年的酒店经历来看，每次变革其实都是机遇。
疫情防控政策要求减少人口流动，对中端酒店、城市酒店来说，是严酷的挑战；对人群密集的大城市周边的特色酒店来说，却是新机遇：跨省游、出国游减少，节假日、周末，人们的休闲娱乐只能选择在城市周边的度假游和小旅游。
据我了解，目前成都、重庆周边一些度假景区的酒店，收益反而超过前几年。
随着行业发展和消费升级，人们对酒店的需求也在升级。
我认为酒店市场未来会出现“消费分层”的现象：酒店从提供面对所有中端消费者的产品，转变为面向某一特定消费群体。具有差异化定位的酒店，会更具有市场竞争力。
这样虽然客户群体总数会变少，但粘性会更强。
因此，我判断以后在个性化、差异化的细分市场，会发展出更多酒店品牌，我们投资人也要向细分市场发展投资。
现在来看，花间堂、亚朵、美豪、桔子、桔子精选等品牌，都是在元素、服务等方面更有特色，形成自己比较独特的IP，长久的吸引客源。
比如桔子、桔子精选，在产品设计上相对个性比较突出，能赢得大部分年轻人的喜欢。
亚朵、美豪这两个品牌除了在产品上突破，还引进了全服务酒店的服务理念，让客人觉得物超所值，抢占了一部分客源。但物超所值的服务会增加成本，品牌和投资人要决定如何取舍，找到平衡点。
这些酒店的特点可以总结为以下几点：
①在硬件、装修风格上有突出的设计风格；
②在功能上满足某一部分客人的特点，如添加贴心服务、心灵休憩等元素；
③结合地域文化，打造特征、记忆点。
综上所述，我其实建议大家做一些非标准化的酒店。
我讲的非标，是指以标准化酒店为基础的非标化运营，而不是投某个品牌的非标酒店。
我们酒店本身是服务行业，客群变化，我们提供的服务也应随之多样化、个性化。跟着客群需求走，才能持续盈利。
尤其是新生代年轻人的需求更偏向个性化，我们要根据需求变化。例如，融入不同地域的文化，让商旅客人能够体验当地的地域文化；或提供些增值的特色服务；或把一些独特的文化符号如鲜花、养生、修心等与酒店长期结合，会锁定喜欢这部分特征的客人。
目前也可以看到，很多酒店开始尝试以这种模式“吃螃蟹”：酒店主体产品仍然基于大量的客户市场，使用标准化的产品以降低成本，另外做些电竞投影/在地文化/超值服务等方面的差异化运营。
这也是一种新颖且值得尝试的改变方式。
维也纳这10年来也一直在改变，现在已经到5.0版本了。这说明他们也意识到了产品需要随需求变化的问题，并对自身产品升级换代。
建议
1.给投资人
（1）关于选择品牌
每个品牌能做起来，都有它们的优势，我们无法一以概之地说哪个品牌好、哪个品牌不好。
城市、位置、物业等，都是影响品牌选择的因素。
每个品牌都有自己的定位，和自己特殊的会员客户群。
（2）关于租赁和自持物业
如果有资金，自持物业是比较好的选择，因为可以同时获得物业增值和经营收益；如果不具备自持物业的资金能力，那只能租赁。
（3）关于提高个人能力
以前对投资人只有资金、监管要求的酒店投资时代已经过去了，现在对我们酒店投资人的能力要求更高：不仅要有筹建的能力，还要在运营过程中适当介入对店长和团队的管理；随时和品牌方保持良好的沟通，根据市场变化打造特色化的服务和产品。
品牌方面对的酒店非常多，不可能针对每个酒店或不同地域做到个性化安排、管理。这就要求我们投资人自己具有这个能力。
当然，这对投资人要求确实有点高。如果投资人自己有能力，这是一种选择；如果投资人暂时没有掌握这些技巧，也可以选择和第三方酒店服务咨询机构机构加强联系、合作，对酒店的设计和硬件投入做市场调研分析。
我也十分建议大家跟老投资人多沟通。有新手投资朋友来找我，我会跟他们分析我吃过的亏，希望我交的学费不要在他们身上重复交。
2.给品牌方
（1）精准把握市场变化，打造差异化产品
我和身边川渝区域的投资朋友交谈中对品牌方最大的期待，是希望他们有强大的团队，去研究不同的需求，做出在服务、文化、功能方面定位精准的产品。
在经营过程中根据消费端和市场的变化，希望品牌对市场变化的认知、把握比投资人更快，随之不断丰富、完善服务内容，让他们的产品更加接地气，提升经营收入，达到更好的投资回报率。
（2）加速发展的同时，不要降低质量
各个品牌发展势头非常猛，导致开发团队面临竞争压力大，物业把关、市场定位不像以前那么好。
（3）加强人才储备
随着品牌扩张、项目增多，各个品牌都面临着人才紧缺的局面，出现了发展速度和深度的矛盾。
让投资人自己判断酒店选址、产品定位、筹建、运营变化、未来趋势，是有难度的。
品牌方需要扎根在运营上，服务好项目。希望他们在管理团队的人员培训上多花心思、多下功夫，而不是把更多的功夫下在拓展项目上。
如果品牌方实在无暇顾及，为了保证我们的投资质量，我们做酒店投资比较久、有很多教训的投资人可能会考虑聚在一起，组成一个既服务我们自己，也服务于新投资人的酒店咨询机构。
这样做不仅在专业度上有一定保证，而且不仅仅站在品牌利益的角度考虑问题，而是会站在整个市场的角度考虑问题，也能缓解品牌方与投资人之间的矛盾、间隙。
未来展望
1.继续坚持投资酒店
我和酒店同行也交流过，近几年酒店回本速度明显减慢，为什么还要持续投资？
因为酒店行业相对于其他产业来说，稳定性较强：分工清晰，成本控制明确，是个比较标准的行业，市场规模不错。虽然赚快钱的行情过去了，但可以靠分工得到稳定的回报。
而且酒店投资是先苦后甜的：前期筹建相对复杂、辛苦，后期回本阶段花费精力少、收益也比较稳定。
我以前做设计、做工程，做完一个项目又要想办法去拿第二个项目，项目做完也有很多麻烦的事情要处理。
相对来说，做加盟酒店，开业后有品牌方的管理团队负责日常运营，我需要花费的精力相对较少。
一句话概括投资酒店，就是“痛并快乐着”。
所谓的痛，就是每个项目从拿项目到筹建、开业的过程很漫长，要投入很多精力。
特别是刚开始做酒店时，对消防、城管等方面的政策规范不太了解，走了很多弯路：有些物业因为历史遗留问题，按照现在的新规范，无法通过消防审查。我们就要去跟政府相关部门解释、甚至博弈，这个过程很痛苦。
所谓快乐，就是你付出努力和心血打造的酒店终于开业的成就感，和享受开业后较为稳定的经营回报。
2.视物业情况决定加盟或单体
如果再做体量较大的酒店，我还是会加盟品牌；如果体量相对较小，我考虑自己做有特色的酒店。
3.优先选择大城市
之后投资，我会重点考虑大城市，至少是省会城市以上。
4.做差异化的小体量尝试
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